A NUA PROPRIEDADE
Tudo o que você precisa saber sobre a nua-propriedade
Geralmente, entende-se por “venda em nua-propriedade” a venda de um imóvel que permite ao vendedor receber um capital imediato e significativo (correspondente ao valor da nua-propriedade), mantendo ao mesmo tempo o direito de utilizar o imóvel por toda a vida.
Em outras palavras, o vendedor cede a propriedade física do imóvel (“os muros”) por um valor fixo, pago à vista, mas conserva o direito de uso vitalício. Dependendo do contrato, ele poderá manter apenas o direito de uso e habitação ou, ainda, o direito de uso combinado com o direito de locação, caracterizando o usufruto.
Dessa forma, o vendedor pode continuar vivendo em sua casa por toda a vida, sem mudar seus hábitos, ao mesmo tempo em que usufrui de um capital relevante.
O comprador da nua-propriedade adquire o imóvel por um custo inferior ao valor de mercado, já que o preço pago corresponde ao valor do imóvel livre, do qual é descontado o valor do direito de uso ou do usufruto mantido pelo vendedor. Ele se torna pleno proprietário quando o imóvel é liberado pelo vendedor.
Qual é o interesse da venda em nua-propriedade?
A venda em nua-propriedade é uma alternativa interessante ao viager, pois atende a necessidades diferentes.
Ao contrário do viager, o valor da venda em nua-propriedade é definitivo e é recebido integralmente no momento da assinatura da escritura em cartório.
No viager, o vendedor recebe rendas complementares vitalícias.
Já na venda em nua-propriedade, o vendedor recebe um capital imediato, que pode ser utilizado para realizar um projeto de curto prazo ou para antecipar a transmissão de seu patrimônio.
Para o vendedor (credor vitalício)
A venda da nua-propriedade permite ao vendedor receber imediatamente um capital financeiro significativo, sem alterar seus hábitos de vida.
O vendedor mantém um direito pessoal de uso e habitação por toda a vida, continuando a viver “em sua própria casa”, sem mudanças em seu cotidiano. Caso previsto em contrato, ele pode conservar o usufruto do imóvel, que confere prerrogativas mais amplas em relação ao simples direito de uso, incluindo a possibilidade de nele residir, alugá-lo, perceber os rendimentos ou emprestá-lo.
O vendedor recebe um capital imediato correspondente à totalidade do preço de venda, pago à vista no dia da assinatura da escritura pública.
O vendedor pode realizar economias importantes (como imposto predial e grandes obras), conforme as condições definidas em contrato.
O vendedor se beneficia de um regime fiscal muito favorável, uma vez que o capital recebido é totalmente isento de impostos quando se trata de sua residência principal.
Em caso de desocupação antecipada do imóvel por iniciativa própria, o vendedor recebe uma contrapartida financeira (capital complementar ou renda), de acordo com os termos do contrato.
Com o capital recebido, o vendedor pode viver melhor, realizar seus projetos e, se desejar, efetuar doações a seus familiares.
Para o comprador
O investimento em nua-propriedade atende a múltiplos objetivos: preparar a aposentadoria, construir um futuro patrimônio para locação, investir sem aumentar a carga tributária, adquirir um imóvel para os filhos, investir em uma futura residência de veraneio, entre outros. Tudo isso sem qualquer gestão e sem tributação.
Esse tipo de investimento não envolve incertezas, pois o preço é fixo, firme e definitivo.
O comprador investe no setor imobiliário por meio de um investimento atrativo de médio e longo prazo.
Trata-se de um investimento vantajoso, uma vez que o comprador adquire a propriedade de um imóvel por um valor reduzido, correspondente ao valor do imóvel do qual é descontado o valor do direito de uso ou do usufruto mantido pelo vendedor.
O comprador investe dentro de um regime fiscal altamente favorável, já que não recebe nenhum rendimento durante o período de ocupação. O valor do usufruto ou do direito de uso e habitação, conforme a modalidade escolhida, é incorporado na forma de deságio sobre o preço de compra.
O comprador realiza um investimento socialmente responsável, pois contribui para complementar a aposentadoria do vendedor e permite que ele continue morando em seu próprio imóvel.
O comprador conta com uma forte proteção do capital investido, graças à resiliência do mercado imobiliário e à valorização contínua dos imóveis ao longo do tempo.
O comprador tem a garantia de ausência de riscos e de preocupações com gestão locatícia, já que o “ocupante” do imóvel é o próprio vendedor.
O comprador tem a possibilidade de revender sua nua-propriedade a qualquer momento.
O comprador pode financiar seu investimento por meio de crédito bancário.
Em que situações recorrer à venda em nua-propriedade?
Necessidade imediata de liquidez para projetos específicos ou para melhorar o dia a dia
A venda em nua-propriedade é recomendada quando há necessidade de liquidez imediata para realizar um projeto específico, executar obras importantes ou quitar um financiamento, já que o valor da nua-propriedade é recebido integralmente e de forma imediata.
A venda em nua-propriedade também é uma excelente forma de melhorar o cotidiano, pois o capital recebido permite recompor uma poupança que poderá ser utilizada ao longo do tempo, de acordo com as necessidades do vendedor.
Além disso, é um meio eficaz de realizar doações em vida aos filhos e/ou netos, permitindo que se beneficiem antecipadamente de sua herança, muitas vezes no momento em que mais precisam. Essas doações realizadas em vida também possibilitam o aproveitamento de benefícios fiscais, por meio de abatimentos previstos em lei.
Monetização de uma nua-propriedade recebida por herança
No contexto da partilha de uma herança, o recurso à venda em nua-propriedade também se mostra especialmente pertinente.
Quando a nua-propriedade é recebida como parte de um processo sucessório, os herdeiros podem optar por vender essa nua-propriedade para obter capital imediato. Trata-se da monetização de uma nua-propriedade oriunda de herança.
O usufrutuário — geralmente um dos pais — continua a manter a totalidade de seus direitos sobre o imóvel, podendo nele residir, alugá-lo ou cedê-lo a terceiros.